Vender tu piso siempre implica asumir unos gastos y estos se van directamente a Hacienda. Vamos a empezar enumerando los tres gastos y/o impuestos principales que tenemos a la hora de haber vendido nuestra vivienda:
- En primer lugar, el IBI, que si bien no es un impuesto propio de la venta, toca pagar la parte correspondiente al año de la venta. El IBI se paga cada año ya solo por ser propietario de un piso. Al vender, el importe que toca pagar ese año el vendedor lo puede repartir con el comprador, según el tiempo durante el cual haya el vendedor tenido la propiedad del piso.
- En segundo lugar se paga el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, o mejor conocido como la plusvalía municipal, por el aumento en el valor del terreno desde su adquisición hasta su transmisión. Se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa, aunque puede variar. Este grava, como su nombre lo indica, el aumento de valor que ha experimentado tu vivienda durante el tiempo que la has tenido en propiedad y está cedido a los ayuntamientos, por lo que debes liquidarlo en la dirección de Hacienda autonómica.
- Finalmente el impuesto del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), por la ganancia que obtengas con la venta. Este último es en el que vamos a centrarnos en este artículo.
Para calcular el IRPF primero se debe conocer cuál ha sido la ganancia patrimonial. A ese valor, posteriormente, se ha de multiplicar por el porcentaje de IRPF que corresponda según el tramo de ganancias.
Sin embargo, el pago del IRPF se puede evitar ya que según la Agencia Tributaria, aquellos que hayan vendido su vivienda para comprar otra pueden estar exentos del pago si cumplen ciertos requisitos.
Aquí te contamos cuales son dichos requisitos para tener este beneficio fiscal:
Según la Agencia Tributaria, «la aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que el propio contribuyente ha de manifestar su voluntad de acogerse a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada, tengan la consideración de vivienda habitual«. Es decir, la vivienda vendida ha de haber sido vivienda habitual durante 3 años y la comprada se debe habitar de manera efectiva y permanente en un plazo de 12 meses a partir de la fecha de compraventa.
Para este caso, hay otra manera, sin embargo, de poder quedar exento del pago tributario del IRPF sin haber cumplido los 3 años de residencial habitual: en caso de matrimonio, divorcio o por un traslado laboral.
Otro requisito al cual se puede acoger el vendedor es si la reinversión se realizase en un plazo de dos años, invirtiendo la totalidad de la ganancia por la venta en la compra de la siguiente vivienda. La compra no hace falta que se realice justo al haber vendido la vivienda, pero si que ha de estar dentro de este plazo de dos años. En el caso de que haya ganancia sobrante al invertir en la nueva vivienda, se tributaría por el importe no invertido. Y nos podemos preguntar ¿Y si pido hipoteca para realizar la compra? Es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación de otro préstamo hipotecario.
Otras formas de quedar exento
- Tener más de 65 años y que la vivienda vendida sea primera residencia, sin necesidad de comprar otra vivienda. En caso de que la vivienda vendida hubiera sido segunda residencia, sí que se tributaría, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia.
- En caso de dación de pago: si se ha tenido que hacer una dación de pago de la vivienda para pagar la hipoteca a la que el propietario no podía hacer frente. Esto siempre y cuando no se halle en posesión de otra vivienda.
